Tjacco van de Velde adviseert
Afgelopen jaren heeft het verduurzamen van een woning een vlucht genomen. De drijfveer is meestal energiekosten besparen door middel van verduurzaming. Zonnepanelen plaatsen is een mooie optie voor het verduurzamen van je woning. Maar wat als je in een appartement woont en je wil graag zonnepanelen? Het dak, waar de zonnepanelen geplaatst worden, is gemeenschappelijk eigendom. Wie bepaalt dan of en waar jij zonnepanelen mag plaatsen? En wie is er verantwoordelijk? Hoe worden de zonnepanelen onderhouden? Tjacco van de Velde is jurist en eigenaar van Triumviri Mediation & Advies. Hij adviseert particulieren en ondernemers over dit onderwerp. Vandaag gaat WijzeZaken met Tjacco van de Velde in gesprek.
Vereniging van Eigenaren
Wanneer je in een koopappartement, boven- of benedenwoning woont, heb je te maken met een Verenging van Eigenaren (VvE). Een Vereniging van Eigenaren beheert de gemeenschappelijk delen van een appartementencomplex of gebouw. Het dak is dus gemeenschappelijk eigendom van alle leden van de verenging, oftewel van alle appartementseigenaren. Wie wat onderhoudt in het appartementencomplex en de kostentoedeling staat vast in het splitsingsreglement. Tjacco van de Velde: “Het is belangrijk om te weten wat het splitsingsreglement bepaalt en wat een Vereniging van Eigenaren doet, zodat het duidelijk is welke stappen je moet ondernemen voor het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak.”
Toestemming VvE
Tijdens een ledenvergadering van de VvE spreken ze af hoe en wanneer ze het onderhoud aan het pand uitvoeren. In het splitsingsreglement staat hoe groot jouw aandeel is van het appartement en dat bepaalt de toedeling van de kosten. Wil je als appartementseigenaar zonnepanelen plaatsen op het gemeenschappelijk dak? Dan moet je toestemming vragen aan de VvE. Echter, dan is het in veel gevallen nog niet goed genoeg geregeld. “Heb je na goedkeuring van de VvE zonnepanelen op het dak laten plaatsen? Besef dan wel dat na de plaatsing de zonnepanelen eigendom zijn van iedereen binnen de VvE,” licht Tjacco van de Velde toe. “Dit kan tot conflict leiden. Daarom is het belangrijk om hier goede afspraken over te maken.”
Onderhoud en verzekering
Wanneer je zonnepanelen laat plaatsen, dan heb je te maken met onderhoud, onderhoudskosten en verzekeringskosten. Zonnepanelen moet men minimaal eens per jaar schoonmaken. Daarvoor is toegang tot het dak nodig. Meestal is toegang tot een gemeenschappelijke ruimte zoals het dak voorbehouden aan het bestuur en/of beheerder. Hoe krijg je die toegang? “Problemen ontstaan vaak wanneer de toegang tot het dak via andermans appartementsrecht loopt. Men meldt ook niet altijd de aanleg van zonnepanelen bij de verzekeringsmaatschappij”, zegt Tjacco van de Velde. Maar wie moet dit doen? Degene die de zonnepanelen aanlegt? Of de Vereniging van Eigenaren die in juridische zin eigenaar is?
“Wat we vaak zien gebeuren is dat als zonnepanelen wel worden aangegeven bij de verzekeringsmaatschappij, de premie niet altijd eerlijk wordt doorbelast. Dan draaien andere VvE-leden op voor de extra verzekeringskosten die de zonnepanelen met zich meebrengen,” vertelt Tjacco van de Velde. “Daar moet ik wel bij zeggen dat verzekeraars niet altijd de premie uitsplitsen, zodat de VvE de premie niet gemakkelijk kan doorbelasten.”
Tjacco van de Velde over gebruiksovereenkomst
Nu is het mogelijk om samen met de VvE-leden een gebruiksovereenkomst op te stellen. Hier staat in beschreven dat jij eigenaar bent en verantwoordelijk bent voor het onderhoud en de verzekering van de panelen. Maar toch vindt Tjacco van de Velde dit geen geschikte oplossing: “Aan de toestemming van de Vereniging van Eigenaren kunnen voorwaarden worden verbonden. Maar erger nog; de toestemming kan worden ingetrokken. Een gebruiksovereenkomst is in essentie tijdelijk. Én gaat niet automatisch met het appartementsrecht mee over naar de koper. Dit houdt in dat bij verkoop van het appartementsrecht de koper (op aangeven van verkoper en een oplettende makelaar) opnieuw een gebruiksovereenkomst moet sluiten met de VvE-leden. Een makkelijke onderhandelingspositie heb je op dat moment niet.” Want wat als niet alle VvE-leden nog achter de overeenkomst staan? “Vaak zie je dat in kleine VvE’s, die niet professioneel worden beheerd, de gevoelens en emoties door de besluitvorming heenlopen.”
Oplossing voor zonnepanelen met VvE
De juiste oplossing voor het plaatsen van zonnepanelen met een Vereniging van Eigenaren is een wijziging in de splitsingsakte. Tjacco van de Velde: “Deze is oplossing klinkt ingrijpend, maar is wel toekomstbestendig.” In de wijziging splitsing worden op het dak ruimtes gecreëerd ten behoeve van duurzame energievoorzieningen, zoals zonnepanelen, zonneboilers en airco’s, waarvan de eigendom worden toegewezen aan appartementseigenaren. Het gebruik van deze ruimte is beperkt tot het plaatsen van duurzame energievoorzieningen, dus geen dakterras of duiventil.
Men moet wel letten op de functie van het dak, zoals het tegenhouden van water of wind. Dit onderhoud en bijkomende kosten van het dak blijven gemeenschappelijk. Op deze manier ben je vrij om je eigen installatie in deze gecreëerde ruimte te plaatsen, heeft de appartementseigenaar de eigendom, is het overdraagbaar en is het eenvoudiger om het extra bij te verzekeren.
“In het algemeen heerst de gedachte dat een wijziging splitsing moeilijk, duur en lastig te realiseren is. Dat is niet per definitie waar. Weerstand tegen een wijziging splitsing komt voort uit onwetendheid, geen of verkeerde prioriteiten stellen en geen concrete voorstellen ter stemming brengen,” aldus Tjacco van de Velde.